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Abitazioni in Villino o in Villa. Quali caratteristiche le distinguono?

4 Ott 2017 0

Abitazioni in Villino o in Villa:

PREMESSA

Quanto riguarda la differenza di caratteristiche che distinguono le unità immobiliari in argomento è riscontrabile dal mio testo «Il classamento catastale dei fabbricati», V edizione del maggio dell’anno in corso da Dario Flaccovio Editore, il cui continuo aggiornamento all’attualità è consultabile nel sito internet dell’Editore, ai seguenti paragrafi:

–  I.4.2.1. relativo alle abitazioni in villino e tutto quanto è ad esse correlato;

– I.4.5.1. relativo dove è presente il “Prospetto allegato alla nota n. C1/1022 del 4 maggio 1994”, riportante le principali caratteristiche tipologiche e costruttive delle più significative categorie catastali ad uso abitativo;

  • Normativa su CD, paragrafo“II.10 – Appendice L”, facente parte del citato testo.

Tuttavia, per quanti sono sprovvisti del citato mio testo, ritengo utile argomentare sulle differenze di caratteristiche tipologiche e costruttive delle «Abitazioni in villino» ed «Abitazioni in villa» nonché sulle correlate notizie riguardanti il classamento catastale, da non ignorare.

Abitazione in villino.

Per «abitazione in villino» o per «villino» si deve intendere un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, avente caratteristiche tipologiche e costruttive tipiche del «villino» nonché aspetti tecnologici e di rifinitura proprie di un fabbricato di tipo civile o economico e dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari che lo compongono, di aree cortilizie coltivate o no a giardino (cfr. Circolare n. 5 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. e Nota C1/1022 del 4 maggio 1994 della ex Direzione Centrale del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.).

Tale tipologia di unità immobiliare viene censita con la categoria “A/7

Sono da ritenere compatibili con la categoria “A/7” anche quelle unità immobiliari appartenenti a fabbricati a schiera e quelle di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni in villino, cioè i mini-alloggi stagionali compresi in «villaggi» o «residence» allo scopo realizzati.

È da ricordare che nella tipologia delle abitazioni in villino non è ammessa la compresenza di unità immobiliari a destinazione commerciale o, comunque, a destinazione diverse da quelle rientranti nella categorie “C/6(autorimesse, box, posti auto coperti o scoperti) e “C/7(posti auto su piani pilotis o su spazi privati coperti).

Abitazione in villa.

Per «abitazione in villa» o «villa» deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in più unità immobiliari, caratterizzato essenzialmente dalla presenza di un parco o giardino, edificato di norma, ma non esclusivamente, in zona urbanisticamente destinata a tale tipologia di costruzioni o in zona di pregio, con caratteristiche costruttive e di rifinitura di livello generalmente superiore all’ordinario.

La villa può anche identificare un immobile avente caratteri tipologici e architettonici rilevanti in relazione all’epoca della costruzione (cfr. Circolare n. 5 della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE. e Nota C1/1022 del 4 maggio 1994 della ex Direzione Centrale del Catasto, dei Servizi Geotopocartografici e della Conservazione dei RR.II.)

L’abitazione in villa deve possedere vani principali con superficie ampia, una consistente superficie lorda (vani principali e vani accessori a servizio diretto) e ampia superficie dell’area scoperta pertinente (giardino o parco).

In detta unità immobiliare non è ammessa la compresenza di unità a destinazione commerciale.

Tale tipologia di unità immobiliare viene censita con la categoria “A/8

Alle abitazioni rientranti in questa categoria non possono essere riconosciuti i requisiti di ruralità

*   *   *   *   *

Per entrambe le due tipologie di unità immobiliare sopra rappresentate si ricorda anche, in merito alla dotazione di aree coltivate o no a giardino o di parchi, che è da tenere sempre presente che la pertinenza scoperta di un villino o di una villa (giardino, parco o uno spiazzo pavimentato) – comunemente ed erroneamente denominata «corte» dal professionista – se al servizio di una sola unità immobiliare, anche se nel lotto edificato esistono corpi accessori (autorimesse, box o locali di sgombero, impropriamente denominati “locali di deposito” e dichiarati distintamente) o altre unità immobiliari a «destinazione non abitativa», non deve essere dichiarata come «bene comune non censibile», ma deve essere considerata come pertinenza di uso esclusivo e, come tale, inclusa nella consistenza della superficie catastale computata, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale risultante dalla somma di quella dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto, nella misura del 10% (dieci per cento) fino alla suddetta somma di superfici e del 2% (due per cento) per le superfici eccedenti tale limite (cfr. Allegato C al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, recante “Norme tecniche per la definizione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria – gruppi R, P, t).

Il giardino del quale può fare uso solo l’occupante di una unità immobiliare, infatti, costituisce pertinenza di uso esclusivo di quest’ultima anche se serve di passaggio per l’accesso ad altre unità immobiliari quali ad esempio il corpo accessorio destinato ad autorimessa, box o a rimessa per imbarcazioni che, si ricorda, devono essere denunciati a parte con distinte schede Mod. 1NB-parte II in quanto costituiscono, in ogni caso, distinte unità immobiliari (cfr. Circolare n. 40 del 20 aprile 1939, paragrafo “Accessori eccettuati”, e Massima n. 100 del massimario di cui alla Circolare n. 134 del 6 luglio 1941, entrambe della ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).

Detta pertinenza deve essere rappresentata nella corrispondente planimetria dell’unità immobiliare alla stessa scala utilizzata per la rappresentazione di quest’ultima oppure, nei casi di notevoli dimensioni, utilizzando la scala di 1:500 per rappresentare la parte scoperta ed il contorno della parte coperta dell’unità immobiliare stessa e, quindi, rappresentando l’interno della parte coperta (cioè, la distribuzione degli spazi interni) in scala 1:200.

Se, invece, il giardino, il parco, ecc. sono indivisamente comuni a più unità immobiliari da dichiarare con la categoria “A/7” o “A/8” tali pertinenze scoperte sono da ritenere «Beni comuni non censibili» e, come tali, oltre ad essere dichiarate nel “Quadro D – Beni comuni non censibili” del Mod. D1 (con l’identificativo catastale e con l’indicazione del piano in cui è posizionato il bene), devono essere indicate in corrispondenza delle voci «cortili o camminamenti» o «verde» della Sez. 2 del Quadro D del Mod. 1NB-parte prima (destinazione degli spazi comuni nel fabbricato) perché ne venga tenuto conto nella funzione «classamento automatico».

IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI

libro benito 1

SI RINVIA AGLI AGGIORNAMENTI ESISTENTI SUL SITO DI DARIO FLACCOVIO EDITORE 

Benito Polizzi

Benito Polizzi

Geometra catastale, già responsabile del reparto Docfa, oggi in quiescenza.
Ha lavorato presso gli Uffici tecnici erariali di Enna, Pavia e Palermo.
Continuano le sue pubblicazioni dedicate al catasto, caratterizzate tutte da un originale punto di vista focalizzato sulle esigenze pratiche dell’utenza.
Benito Polizzi