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Negozi e Magazzini. Quali caratteristiche li diversificano?

1 Nov 2017 0

PREMESSA

Nei comuni edifici formano distinte unità immobiliari i locali a piano terra quando – avendo accesso da strada, come succede più spesso, oppure da corte, giardino, ecc. – essi sono adibiti a “negozi e botteghe” o, anche, a “magazzini e locali di deposito”, “laboratori per arti e mestieri”, “locali per esercizi sportivi”, “box per auto”, “garage o autorimesse” (queste ultime, quando non hanno le caratteristiche per rientrare nell’art, 10  del Regio decreto legge 13 aprile 1039, n. 652(1)).

Nota ________

  • I fabbricati destinati ad opifici ed in genere i fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, (cioè quei fabbricati destinati a teatri, cinematografi, alberghi), costruiti per le speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, sono soggetti allo accertamento di cui all’art. 1, ma non alla determinazione della rendita catastale.

Rientrano, dunque, nell’articolo 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, quando hanno fine di lucro:

  1. I fabbricati o parti nettamente distinte ed autonome di fabbricati destinati ad opifici, teatri, cinematografi ed alberghi, sale per concerti e spettacoli. anche se non appositamente costruiti per tali destinazioni;
  2. I fabbricati o parti distinte ed autonome di fabbricati costruiti per le speciali esigenze di una specifica attività industriale o commerciale e tali da non essere suscettibili di destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni.

Per meglio chiarire le caratteristiche che diversificano i “Negozi” dai “magazzini” bisogna fare riferimento alla Circolare n. 146 del 2 agosto 1939 dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE., recante “Classificazione delle botteghe” che, separatamente, li definisce e ne accorpa le diverse attività in essi effettuate.

Quanto sopra premesso, si espongono di seguito le differenti caratteristiche che caratterizzano singolarmente i negozi ed i magazzini, correlandole alle norme ministeriali dettate a tutt’oggi sin dalla istituzione del “Nuovo catasto edilizio urbano”, oggi “Catasto del Fabbricati”.

*   *   *   *   *

Negozi

Locali o gruppi di locali dotati di vetrine o mostre, costituenti unità immobiliare, generalmente situati a piano terra e accessibili da strada o piazza, dove si effettua la vendita, con prevalenza al dettaglio, di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. e quei locali dove la vendita si accompagna con prestazioni di servizi, come, ad esempio, trattorie, ristoranti, bar, caffè, ecc.

Le unità immobiliari adibite a negozio, fornite per legge di servizi igienici, possono essere dotate di eventuali pertinenze accessorie (retrobottega, soppalchi, sotto negozio, ecc.).

Requisiti essenziali delle unità immobiliari come sopra definite sono quelli di avere accesso diretto dalla strada pubblica o da pubblica piazza ed, eccezionalmente, da cortile o strada privata.  I locali, però, possono anche essere ubicati, in tutto o in parte, sopra o sotto il livello stradale.

Il negozio può consistere in un solo vano o in un vano a più campate o in più vani comunicanti fra loro e può avere una sola apertura o più aperture su strada e, insieme con gli eventuali suoi accessori (retrobottega, soppalco, sotto negozio, servizi igienici, ecc.) situati allo stesso piano o in un piano diverso, costituisce una sola unità immobiliare. Occorre sempre, però, che tali accessori abbiano la comunicazione diretta con il vano o con i vani principali costituenti il negozio e non possano servire ad uso autonomo ed indipendente.

Tutto quanto premesso, i negozi sono da dichiarare con la categoria “C/1”.

Sono da comprendere nella categoria “C/1” anche quei locali in cui attualmente non si effettua la vendita, ma potrebbe effettuarsi qualora venisse a cessare l’attività che è in atto esplicata e ciò in dipendenza della loro ubicazione, dell’ordinarietà di destinazione nel sito in cui sono ubicati, della loro qualità intrinseca, ecc.. Perciò, sono da comprendere nella categoria “C/1” anche quei locali adibiti ad esposizioni, ad agenzie bancarie o di assicurazione, nonché quelli occupati da barbieri, parrucchieri, modiste, orologiai, ecc. (cfr. Circolare n. 146 del 2 agosto 1939(2) riportante “Classificazione delle botteghe” dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).

Nota ________

  • Circolare n. 146 del 2 agosto 1939 – omissis – Tuttavia sono da comprendere nella categoria C/1 anche quei locali in cui attualmente non si effettua la vendita, ma potrebbe effettuarsi qualora venisse a cessare l’attività che in atto viene esplicata; e ciò in dipendenza della loro ubicazione, della loro qualità intrinseca, ecc. Perciò saranno da comprendere nella categoria C/1 anche quei locali adibiti a esposizioni, ecc., nonché quelli occupati da barbieri, modiste, parrucchieri, orologiai, ecc. – omissis.

Inoltre, un locale avente accesso indipendente e adibito ordinariamente alla vendita di merci e prodotti in genere, anche se mancante di mostra (vetrina) si dichiara con la categoria “C/1”, come dettato dalla massima 65 del Massimario esposto con la Circolare 134 del 6 luglio 1941(3) ed a pagina 46 della “Istruzione II – Accertamento e classamento”, emanata il 24 maggio 1942, dove la stessa massima e riprodotta testualmente, entrambe dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.

Nota ________

  • Massima 65 – Negozi: Un locale avente accesso indipendente, adibito ordinariamente alla vendi di merci e prodotti in genere, anche se mancante di mostra, si accerta nella categoria C/1.

 

Magazzini

Locali o gruppi di locali, costituenti unità immobiliare, adibiti a contenere in deposito merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. o adibiti alla vendita “all’ingrosso” di quanto dianzi citato(4), generalmente ubicati a piano terra e con accesso diretto dalla strada pubblica o da pubblica piazza, da cortile o strada privata.

Nota ________

  • Circolare n. 146 del 2 agosto 1939: Nella categoria C/2, invece, si comprenderanno quei locali – costituenti unità immobiliari – dove si esercita la vendita all’ingrosso di merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc. ed anche quei locali che sono adibiti a contenere – in deposito – merci, manufatti, prodotti, derrate, ecc.

Generalmente i locali della categoria C/2 sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria C/1, sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre.

Tale tipologia di unità immobiliare è da dichiarare, per essere censita, con la categoria “C/2(magazzini e locali di deposito).

Gli stessi locali possono anche essere ubicati, in tutto o in parte, sopra o sotto il livello stradale.

Nella categoria “C/2” si comprenderanno anche le soffitte e cantine disgiunte dall’abitazione(5), nonché i magazzini per la conservazione dei prodotti agricoli(6), i fienili agricoli e non agricoli  e le case cantoniere della strade statali e provinciali (cfr. Appendice “C”, pag. 39, della “Istruzione II – Accertamento e classamento” emanata il 24 maggio 1942, Circolare n. 5 del 14 marzo 1992 e Appendice E, pag. 43, della citata Istruzione II, tutte dell’ex Direzione Generale del Catasto e dei SS.TT.EE.).

Note ________

  • Appendice “C”, pag. 39 dell’Istruzione II – Accertamento e classamento, massima “Soffitta – Solaio”: Un solaio o soffitta può dare origine a separata unità immobiliare solo quando, alla indipendenza in senso fisico di esso, corrisponda la possibilità economica di una separata utilizzazione, cioè quando si ritenga per se stesso utile ed atto a produrre un reddito proprio.
  • Appendice “E”, pag. 46 dell’Istruzione II – Accertamento e classamento, massima “Magazzini per la conservazione dei prodotti agricoli”: Un magazzino adibito alla conservazione dei prodotti agricoli, qualora non sia da ritenersi rurale ai sensi dell’art. 4 del Regolamento 24 agosto 1877, si accerta come unità immobiliare della categoria C/2, a meno che, essendo sotterraneo, non debba essere accertato come unità immobiliare alla categoria B/8.

Generalmente i locali della categoria “C/2” sono di maggiori dimensioni di quelli della categoria “C/1(cfr. Nota n. 4), sono ubicati in posizione prevalentemente eccentrica e non hanno, di solito, apprestamenti per mostre (cfr. Circolare n. 146 del 2 agosto 1939, di cui alla nota”3”) né altri locali interni con comunicazione diretta destinati ad uffici aziendali, tali da far ritenere l’unità immobiliare posseditrice delle caratteristiche che determinano le speciali esigenze per un’attività a gestione reddituale, tanto da farla rientrare tra gli immobili a destinazione speciale quale sarebbe la categoria “D/8” (fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni), e cioè quelle caratteristiche richieste dall’articolo 10 della legge 11 agosto 1939, n. 149(7).

Nota ________

  • Articolo 10 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652: 10 – I fabbricati destinati ad opifici ed in genere i fabbricati di cui all’art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, sono soggetti allo accertamento di cui all’art. 1, ma non alla determinazione della rendita catastale.

L’attribuzione della categoria “C/2”, quindi, può ritenersi indipendente dalla superficie in cui si estende l’unità immobiliare da censire, superficie che può raggiungere ampiezza anche elevata purché l’unità stessa si sviluppi in comuni locali suscettibili di altra destinazione ordinaria, senza sottoporsi a radicali trasformazioni, come potrebbe essere, ad esempio, la destinazione a autorimessa collettiva condominiale, a palestre e sale per ginnastica che non presentano le caratteristiche che determinano le speciali esigenze per un’attività a gestione reddituale (se non hanno fine di lucro e, pertanto, non rientrano nell’articolo 10 della legge, come descritte a margine della categoria “C/4” del Quadro Generale delle Categorie), a ricreatori religiosi, a locali per CRAL, a spacci, ecc.

 

IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI

libro benito 1

SI RINVIA AGLI AGGIORNAMENTI ESISTENTI SUL SITO DI DARIO FLACCOVIO EDITORE 

Benito Polizzi

Benito Polizzi

Geometra catastale, già responsabile del reparto Docfa, oggi in quiescenza.
Ha lavorato presso gli Uffici tecnici erariali di Enna, Pavia e Palermo.
Continuano le sue pubblicazioni dedicate al catasto, caratterizzate tutte da un originale punto di vista focalizzato sulle esigenze pratiche dell’utenza.
Benito Polizzi