Corte di Cassazione: Sentenza Riguardo l’Edificabilità di Fatto e Diritto

Giorno 26 Maggio la Corte di Cassazione, attraverso una nota, ha tenuto a chiarire alcuni aspetti riguardo il tema dell’Edificabilità di Fatto e di Diritto di un terreno. La Corte di Cassazione ha spiegato che l’edificabilità di fatto è equiparata all’edificabilità di diritto anche non essendo oggetto di pianificazione urbanistica, ciò perchè rappresenta una situazione giuridica oggettiva che influisce sul valore dell’immobile.

Di seguito la nota emanata:

“L’area edificabile costituisce un genere articolato nelle due specie dell’area edificabile di diritto, così qualificata in un piano urbanistico, e dell’area edificabile di fatto, vale a dire del terreno che, pur non essendo urbanisticamente qualificato, può nondimeno avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori di una previsione programmatica.

Una siffatta edificabilità non programmata, o fattuale o potenziale, si individua attraverso la constatazione dell’esistenza di taluni fatti indice, come la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e l’esistenza di qualsiasi altro elemento obbiettivo di incidenza sulla destinazione urbanistica….

Ne deriva che, essendo l’edificabilità di fatto una specie di edificabilità rilevante giuridicamente – perché presa in considerazione dalla legge sia ai fini dell’ICI (D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, Comma 1, lett. b), primo periodo, seconda ipotesi) che della determinazione dell’indennità di espropriazione (D.L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 5-bis, comma 3, convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359 e D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, art. 37, comma 5) -, tale va considerata anche ai fini della plusvalenza, trattandosi di un’edificabilità “di diritto”, differenziandosene per il fatto di non essere (ancora) oggetto di pianificazione urbanistica, in quanto l’edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva, nella quale può venirsi a trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore”.

IL CASO

I dubbi sono sorti riguardo un visione di lettura poco chiara dell’art 67 del TIUR per il quale la plusvalenza si realizza nel cedere a titolo oneroso terreni che, in virtù di strumenti urbanistici vigenti, sono “suscettibili di utilizzazione edificatoria”.

Il ricorso alla cassazione è stato avanzato dall’Agenzia delle Entrate a seguito della decisione di CTR di annullare l’avviso di accertamento, notificato ad un contribuente per la ripresa a tassazione ai fini IRPEF relativa alla plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Secondo il giudice di appello la cessione non era assoggettabile al regime fiscale connesso alle plusvalenze, perché il bene era inserito fra le aree sottoposte a vincoli da parte del Piano regolatore generale.

I giudici di legittimità hanno considerato fondata la doglianza dell’Ufficio e accolto il ricorso.