Fabbricati in aree di servizio dismesse della rete stradale. Variazione categoria catastale.

E’ stata diramata il 30 ottobre 2019 a tutti gli Uffici Catastali, una nota che tratta un quesito posto dalla società Autostrade  per l’Italia. Questo quesito riguarda la possibilità di inserire in una categoria speciale (F4) tutti gli immobili della rete autostradale che per l’attuazione del decreto interministeriale 8494/2015 (chiusura di aree di servizio) sono state dismesse.

Si riporta integralmente la circolare emanata:

 

E’ stato recentemente sottoposto all’attenzione della scrivente Direzione, da parte della società Autostrade per l’Italia (ASPI), un quesito riguardante la possibilità di richiedere la variazione catastale per l’attribuzione di categoria priva di rendita (ad esempio, F/4 Unità in corso di definizione) agli immobili di proprietà della medesima Società, siti nelle Aree di Servizio dismesse.

Tale richiesta trae origine dall’attuazione del decreto interministeriale prot. n. 8394 del 7 luglio 2015, riguardante il “Piano di ristrutturazione delle Aree di Servizio presenti nei sedimi autostradali“, che prevede la chiusura di alcune di tali aree di servizio.

La Società istante motiva la propria richiesta rappresentando che le operazioni di dismissione consisterebbero in interventi di “incapsulamento” dei fabbricati interessati, finalizzati a renderli “inaccessibili, sicuri ed inutilizzabili“. Detti interventi verrebbero effettuati “… mediante una completa sigillatura in muratura dei fabbricati, con relativa chiusura di tutti gli accessi, con collocazione di barriere new jersey, e/o la realizzazione di recinzioni e cancelli”, trasformando, di fatto, gli immobili interessati in “nuovi corpi di fabbrica non più funzionali allo scopo per cui erano stati originariamente realizzati, privandoli permanentemente della possibilità di generare reddito”.

Al riguardo, deve osservarsi che la richiesta inoltrata dalla Società istante pone l’attenzione sul tema generale del censimento catastale degli immobili privi di autonomia funzionale e capacità reddituale, introducendo il caso, del tutto peculiare, in cui un’immobile viene privato permanentemente di qualunque possibilità di utilizzo, con conseguente incapacità di produrre un reddito proprio, a seguito di un insieme sistematico di opere non inquadrabili tra gli interventi di demolizione.

Sul tema, occorre preliminarmente richiamare le disposizioni di cui all’art. 3, comma 2, del decreto ministeriale 2 gennaio 1998, n. 28, che prevedono la possibilità di iscrizione in catasto, ai soli fini della identificazione e senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, di tutta una serie di immobili che, per diverse ragioni, risultano non suscettibili di produrre un reddito proprio (unità collabenti, unità in corso di costruzione o di definizione, ecc., di cui alle categorie catastali del Gruppo F).

In particolare, ai fini che qui interessano, con circolare n. 4 del 29 ottobre 2009, emanata dalla Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità Immobiliare della ex Agenzia del Territorio, è stata prevista la possibilità di attribuire agli immobili la categoria F/4 – Unità in corso di definizione, priva di rendita catastale, in presenza di interventi volti a “…ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle iscritte in catasto (cfr. articolo 3, comma 1, lettera d, del decreto legislativo 6 giugno 2001, n. 380, recante «Disposizioni legislative in materia edilizia»).”

La medesima circolare evidenzia, nel contempo, come la citata categoria F/4 (insieme alla categoria F/3, inerente agli immobili in corso di costruzione) rappresenti solo una temporanea iscrizione negli atti catastali del bene, in attesa della definitiva destinazione ad esso conferita.

Al riguardo, può ritenersi che, in linea generale, qualora un fabbricato sia interessato da radicali interventi edilizi (come quelli richiamati dall’art. 3, comma 1, lettera d1, del D.Lgs. n. 380 del 2001) che, di fatto, ne annullano in modo manifesto e permanente ogni autonomia funzionale e capacità reddituale – con riferimento a qualsiasi destinazione d’uso – e tali da richiedere, per l’eventuale recupero dell’autonomia funzionale e reddituale dell’immobile, successivi interventi edilizi altrettanto radicali, al fabbricato stesso possa essere attribuita la categoria catastale F/4 – Unità in corso di definizione, fino all’eventuale recupero o alla completa demolizione dell’immobile.

Al riguardo, occorre comunque precisare che “l’insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle iscritte in catasto”, di cui alla sopra richiamata circolare n. 4 del 29 ottobre 2009, non deve necessariamente interessare l’intero fabbricato – inteso come costruzione indipendente realizzata in elevazione e/o interrata – potendosi limitare alla trasformazione anche solo ad una porzione dello stesso.

Quanto alla classificazione degli interventi edilizi posti in essere e che annullerebbero di fatto ogni funzionalità e capacità reddituale di un immobile, stante l’autonomia della disciplina catastale rispetto a quella urbanistico-edilizia (cfr. paragrafo 3.2 della circolare n. 4 del 16 maggio 2006 dell’Agenzia del Territorio), il riferimento alle disposizioni di cui al menzionato D.Lgs. n. 380 del 2001 deve considerarsi essenzialmente esemplificativo, atteso che l’attribuzione della corretta categoria catastale non può prescindere dagli accertamenti di natura tecnica relativi alle caratteristiche tecnico-fisiche dell’immobile e allo stato in cui esso si trova, di competenza dell’Ufficio Provinciale nel cui territorio sono ubicati i beni.

Al riguardo, appare comunque utile evidenziare che interventi consistenti nella sola chiusura di porte e finestre (anche se realizzata con paramento murario) che consentono comunque l’accessibilità all’immobile senza necessità di interventi edilizi, o nell’incapsulamento dell’immobile realizzato tramite opere facilmente amovibili, quali, ad esempio, teli di chiusura sostenuti da intelaiature, non costituiscono, a parere della scrivente, condizione sufficiente a giustificare l’attribuzione della richiamata categoria catastale F/4 – Unità in corso di definizione che, come detto, scaturisce dall’impossibilità di attribuzione di qualsiasi altra categoria produttiva di reddito.

In relazione a quanto sopra esposto, nei casi in cui vengano realizzate radicali opere edilizie sugli immobili presenti nelle aree di servizio dismesse in parola, tali da rendere i medesimi immobili, di fatto, privi di ogni funzionalità e capacità di produrre un reddito proprio in modo permanente, si ritiene possibile, conformemente alle disposizioni di cui all’art.1 del decreto ministeriale 19 aprile 1994, n. 701, l’iscrizione in catasto degli stessi con attribuzione della categoria F/4 – Unità in corso di definizione.

In relazione a quanto sopra esposto, appare utile richiamare, di seguito, i casi in cui è ammesso il censimento degli immobili nella categoria F/4 – Unità in corso di definizione, sempreché detti immobili, nello stato in cui essi si trovano, risultano privi di autonomia funzionale e capacità di produrre un reddito proprio in relazione a qualsiasi destinazione d’uso:

– porzioni immobiliari ancora di incerta definizione funzionale o strutturale all’atto della dichiarazione in catasto dell’intero fabbricato – in parte ultimato – in cui sono ubicate, per

assenza di definizione della estensione di parti comuni coperte o scoperte, ovvero di divisione degli spazi disponibili ai piani terreni o interrati per attività commerciali o per box (cfr. circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 della ex Direzione Generale del Catasto e dei Servizi Tecnici Erariali);

– porzioni immobiliari oggetto di interventi, rivolti a ridefinire radicalmente gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere tese a trasformare un fabbricato, o parte di esso, in un insieme di unità immobiliari, in tutto o in parte diverse da quelle in precedenza iscritte in catasto (cfr. circolare n. 4 del 29 ottobre 2009 della ex Agenzia del Territorio);

– fabbricati interessati da radicali interventi edilizi che ne comportino anche la “sigillatura”, ossia la completa e permanente inaccessibilità, annullandone, di fatto, in modo manifesto ogni autonomia funzionale e capacità reddituale e tali da richiedere, per l’eventuale recupero dell’autonomia funzionale e reddituale dell’immobile, successivi interventi edilizi altrettanto radicali (come il caso delle stazioni di servizio dismesse sopra richiamate).

Gli Uffici Provinciali – Territorio competenti procederanno, comunque, al controllo e all’accertamento tecnico delle dichiarazioni rese in catasto, secondo le previsioni di cui al menzionato D.M. n. 701 del 1994.