Accessori e dipendenze comuni: Come censirli?

Accessori e dipendenze comuni

Come verrà minuziosamente spiegato nel seguito, gli “Accessori e Dipendenze comuni” vanno esclusi totalmente dal computo della consistenza delle unità immobiliari cui sono asserviti. Essi, pertanto, non devono essere considerati nemmeno nell’eventuale aggiunta percentuale alla consistenza dovuta alla presenza di dipendenze o di altre particolari utilità ritenute di uso esclusivo. Gli stessi “Accessori e Dipendenze comuni”, che, antecedentemente alla innovativa Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984, dovevano essere indicati nel dismesso Mod. 5, sotto la voce «beni in comunione» (vedi Massima n. 97 riportata nel seguito), attualmente, come trattati nel Programma informatico Docfa, sono denominati “Beni comuni non censibili” di cui al Quadro D del Mod. D1 informatizzato (per la storia della denominazione “Beni comuni non censibili” si rimanda al § I.3.3.2. della Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 che, innovando la Procedura di accatastamento delle nuove costruzioni e delle variazioni nonché l’agevole individuazione in catasto delle parti comuni, dispose la sola rappresentazione di tali beni nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinti da riferimenti catastali(1)).

Note ________

(1)  Paragrafo I.3.3.2., primo e secondo capoverso, della Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984:

– Sono  – si ricorda – le  porzioni che non possiedono autonoma capacità reddituale, comuni ad alcune o a tutte le u.i. per destinazione (androne, scale, locale centrale termica, ecc.) ovvero, come accennato al § I.3.3. per la loro specifica funzione di utilizzazione indivisa (ad esempio, una rampa al servizio di soli posti auto).

– Tali  porzioni, che per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni Mod. 1, vanno comunque rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, ma non possono avere una iscrizione formale in partita, perché non costituiscono u.i. ….

Quanto sopra viene fatto osservare tenendo conto della prassi catastale sostenuta, a suo tempo, dal MASSIMARIO emanato con la Circolare del 6 luglio 1941, n. 134 (recante Nuovo Catasto Edilizio Urbano – Quadro generale delle categorie e Massimario), nel quale risultano riportate le seguenti due massime concernenti il presente argomento e, precisamente, con:

– Massima 96 – Accessori e dipendenze comuni

Il riconoscimento del carattere di accessorio comune a più unità immobiliari ad un locale deve dipendere più che dalla sua destinazione al servizio comune di queste, come esistente in fatto, dall’avere il locale stesso ordinaria funzione integrativa dell’uso delle singole unità.

Criteri analoghi si devono seguire per il riconoscimento del carattere di «dipendenza comune» a suoli ed aree libere (giardino – terrazza – cortile – ecc.).

e con

 – Massima 97 – Computo della consistenza – Accessori comuni

Gli accessori comuni indicati nel paragrafo 12 dell’Istruzione Provvisoria sul classamento(2), vanno esclusi totalmente dal computo della consistenza delle unità immobiliari cui servono; essi, perciò, non devono essere considerati nemmeno nell’eventuale aggiunta percentuale alla consistenza dovuta alla presenza di dipendenze o di altre particolari utilità. Vanno però indicati nel Mod. 5, sotto la voce «beni in comunione» [vedi altresì il 2° capoverso del § I.3.3.2. della citata Circolare n. 2 del 20 gennaio 1984 di cui alla Nota (1)].

Note ________

(2)  Paragrafo 12 dell’Istruzione Provvisoria su classamento: «Negli edifici divisi in appartamenti sono accessori comuni alle unità immobiliari comprese nell’edificio: le scale, gli androni d’ingresso, i guardioli dei portieri, i locali di deposito delle biciclette, i corridoi di disimpegno dei locali – cantinati o in soffitta – singolarmente assegnati ai vari appartamenti, i locali per i serbatoi dell’acqua, quelli per le caldaie del termosifone centrale e per il relativo deposito di combustibile, nonché ogni altra parte costitutiva dell’edificio che non ha funzione propria ma è elemento indispensabile all’uso delle singole unità immobiliari e non può essere di proprietà esclusiva».

Si consideri, inoltre, che nell’Istruzione II – Accertamento e classamento, emanata il 24 maggio 1942, il paragrafo 13, recante “Computo della consistenza catastale per le categorie del gruppo A”, al punto 2), recita testualmente:

“2) apportando al risultato del conteggio una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% per tenere conto, sia di altri elementi di consistenza effettiva (dipendenze(3)) che – materialmente, o anche solo economicamente congiunti, nell’unità immobiliare, agli elementi già considerati – ne aumentano le utilità ed i comodi, sia di utilità(4) o svantaggi(4) che siano particolari dell’unità immobiliare rispetto alla maggior parte delle altre unità della medesima categoria e classe ed influenti sul reddito”.

Note ________

(3)  Da paragrafo 12, pagina 11, dell’«Istruzione II – Accertamento e classamento»: Per dipendenze si devono intendere: “le aree e suoli liberi a servizio esclusivo dell’unità immobiliare o a servizio comune di essa e di altre unità immobiliari (cortili, aie, giardini, terreni destinati a giochi e ad altri esercizi sportivi, terrazze usufruibili cioè non di semplice copertura, ecc.)”; locali e costruzioni destinati ad usi speciali (tettoie aperte, portici, cisterne, serre, ecc.); locali costruttivamente destinati al servizio comune dell’unità immobiliare e di altre (bucatai, spanditoi, cucine e latrine costruite per uso comune di più abitazioni, soffitte o cantine usate dai vari inquilini senza stabili pareti divisorie degli spazi a ciascuno assegnati).I

(4)   Dalla nota (1) al paragrafo 13, di cui alla pagina 12: Per “utilità e comodi” si intendano le servitù attive, disposizione e forma dei locali, accessori notevolmente ampi, ecc.,  Per “svantaggi” si pensi alle servitù passive, alla cattiva adiacenza, agli accessori eccezionalmente ristretti, ecc., nonché a quelle caratteristiche comuni alle unità immobiliari analoghe, ma il cui grado di merito è, rispetto ad esse, eccezionalmente basso.,

Premesso quanto sopra, è del tutto evidente e manifesto che “l’apporto al risultato del conteggio di una aggiunta o detrazione nei limiti del 10% (20% per le unità da censire nella categoria C/1) per tenere conto, sia di altri elementi di consistenza effettiva (dipendenze)”, quali quelle elencate nella Nota (2), si riferisce agli altri elementi di consistenza effettiva “esclusivi”, stante che, come si rileva dalla Massima 97, gli “accessori comuni e le dipendenze comuni”, non devono essere considerati nemmeno nell’eventuale aggiunta percentuale alla consistenza dovuta alla presenza di dipendenze o di altre particolari utilità, che vanno, però, indicati nel Mod. 5, sotto la voce «beni in comunione» e, in atto, tra i «Beni comuni non censibili» che, come recita il 2° capoverso del § I.3.3.2. della Circolare n. 2/1984,per la loro natura non sono soggette alle dichiarazioni Mod. 1, ma vanno comunque rappresentate nell’elaborato planimetrico ed ivi contraddistinte da riferimenti catastali, e non possono avere una iscrizione formale in partita, perché non costituiscono u.i”.

Concludendo, nel computo della consistenza delle unità immobiliari (da inserire nel campo “Dati di Classamento Proposti” del “Quadro U – U.I.U. Dati generali, ubicazione e classamento” del Mod. D1 della Procedura Docfa) cui tali «beni in comunione» sono asserviti, deve ritenersi errato includere totalmente le eventuali aggiunte e detrazioni percentuali di qualunque entità, negli accennati limiti ammessi (10% per le unità da censire nella categoria A e 20% per quelle da censire nella categoria C/1), per la presenza di «accessori e dipendenze comuni» (vedi anche Nota (1) di cui al 1° capoverso), come in passato, a volte ed erroneamente, si è verificato nel determinare la consistenza catastale, nella fase di compilazione del dismesso Mod. 5 cartaceo e come attualmente ancora si verifica.

 

IL CLASSAMENTO CATASTALE DEI FABBRICATI 

libro benito 1

SI RINVIA AGLI AGGIORNAMENTI SUL SITO DI DARIO FLACCOVIO EDITORE

 

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