Market Comparison Approach: metodo che non si vuole applicare

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Estimo della tradizione estimativa italiana  restio

È da ricordare e forse a tanti spiegare come, nel metodo del confronto della tradizione estimativa italiana -Stima sintetica del valore di mercato: metodo monoparametrico-, comunque bisogna disporre fra l’altro di prezzi, superfici e stato di manutenzione. Nella letteratura estimativa italiana si legge infatti:

› «Sinteticamente si perviene al valore di mercato attraverso una comparazione con immobili simili per condizioni estrinseche e intrinseche e di cui siano noti i recenti prezzi di mercato»;

› «Si assume un parametro facilmente misurabile … superficie espressa in metri quadrati»;

› «Condizioni estrinseche e intrinseche … intrinseche sono quelle proprie dell’immobile e fra le più importanti notiamo: … stato di manutenzione e conservazione».

Dal rapporto fra la sommatoria dei prezzi corrisposti e la sommatoria delle relative superfici si ottiene il valore unitario ordinario, fattore essenziale del procedimento sintetico monoparametrico.

È invece in ambito operativo che è consuetudine ormai, per il perito, ricorrere alle quotazioni dei borsini immobiliari per ricavare il valore unitario ordinario.

E allora sarebbe più corretto osservare:

  1. se i tre requisiti prezzi/superficie/stato rappresentano una limitazione tale da rendere inapplicabile il metodo del confronto (marcket comparison approach MCA), lo stesso vale pure per l’applicazione della metodologia secondo le stime della tradizione italiana;
  2. non disponendo di immobili simili/comparabili, mentre il marcket comparison approach  MCA non può essere applicato e bisogna ricorrere ad altra metodologia, con la metodologia tradizionale si ricorrere a borsini immobiliari che sono in genere estesi anche a realtà di assenza di contratti;
  3. se si dispone dei dati, quindi superata la limitazione prezzi/superficie/stato, sicuramente il marcket comparison approach MCA rappresenta una metodologia di fatto più puntuale, nonché dimostrabile e verificabile, incentrata su modelli razionali e formalizzati matematicamente.

E sui borsini immobiliari più di uno studio è stato condotto, individuandone il loro rilievo puramente indicativo anche per la netta discrepanza dei dati forniti dalla varie fonti ufficiali e non ufficiali. Discrepanze che non di rado portano, per lo stesso immobile, a ricavare un valore massimo anche fino al doppio del valore minimo.

Se poi per la stima dei comodi e scomodi al valore medio ordinario desunto da borsini si applicano coefficienti, ecco ben servita una stima ove la soggettività del perito influisce arbitrariamente sul valore, dando spazio anche alla possibilità di “giustificare, anziché stimare”.

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