Market Comparison Approach: metodo che non si vuole applicare

… continua …

Provvedimento della Banca d’Italia sulla gestione collettiva del risparmio

Sempre su prezzi, superficie e stato di manutenzione, in un provvedimento dello scorso 19 gennaio 2015 sulla gestione collettiva del risparmio, anche la Banca d’Italia scrive:

«Il valore corrente degli immobili può essere determinato:

  1. ove siano disponibili informazioni attendibili sui prezzi di vendita praticati recentemente per immobili comparabili a quello da valutare (per tipologia, caratteristiche, destinazione, ubicazione ecc.) sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, tenendo conto dei suddetti prezzi di vendita e applicando le rettifiche ritenute adeguate, in relazione alla data della vendita, alle caratteristiche morfologiche del cespite, allo stato di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell’eventuale conduttore e a ogni altro fattore ritenuto pertinente».

Stante l’osservazione iniziale, sarebbe interessante capire, se in Italia non è possibile rilevare i prezzi, le superfici e lo stato di manutenzione degli immobili comparabili, perché la banca centrale dello stesso Paese lo scriva in un provvedimento ufficiale.

In conclusione, fino a ieri si è stimato con procedimenti del tutto soggettivi, nella maggiore parte dei casi ricorrendo a borsini immobiliari per ricavare il valore unitario ordinario, quasi da “sensali vestiti da periti estimatori”.

Oggi, dinanzi a una metodologia incentrata su modelli razionali e formalizzati matematicamente, dimostrabile e verificabile, la più diffusa e probante nel resto del mondo, si fa presto ad affermare che di fatto è inapplicabile. È il caso di dire: il metodo non si vuole applicare! Sarà che è più facile, nel nostro Paese, inventare che dimostrare?

Lascia un commento