Market Comparison Approach: metodo che non si vuole applicare

Nella stima del valore di mercato degli immobili con il metodo del confronto di mercato (Market Comparison Approach), un’osservazione ricorrente sostiene che questo metodo sia inapplicabile in pratica per l’impossibilità in Italia di rilevare i prezzi, le superfici e le altre caratteristiche degli immobili comparabili. Ci si domanda allora in che modo i sostenitori di questa tesi ritengono debba essere svolta la stima del valore di mercato. Dove e come rilevano i dati e le informazioni di mercato, se non nel mercato stesso?

 Nella valutazione immobiliare odierna basata sugli standard di valutazione, intesi come procedimenti scientifici fondati su regole uniformi, dimostrabili e condivise (best  practice), emerge un’osservazione riguardo al metodo del confronto nella stima del valore di mercato degli immobili. Questo metodo si basa sulla rilevazione del prezzo di compravendite recenti di immobili simili all’immobile da stimare. Gli standard valutativi nazionali e internazionali indicano questo metodo come Market Comparison Approach (MCA).

L’osservazione sostiene che il metodo sia inapplicabile per l’impossibilità di fatto, in Italia, di rilevare i prezzi, le superfici e lo stato di manutenzione degli immobili comparabili; mentre all’estero esistono banche dati che riportano prezzi, superfici e altre caratteristiche, in Italia si ricorre alle cosiddette “quotazioni ufficiali“ dell’Agenzia delle Entrate (OMI) e a borsini immobiliari.

Il metodo del confronto di mercato è applicato regolarmente in Italia nelle stime cauzionali e nelle stime catastali degli immobili della Pubblica amministrazione (Manuale  operativo  delle  stime  immobiliari). È previsto nelle Linee  guida  dell’Associazione  Bancaria Italiana  per  la  valutazione  degli  immobili  in garanzia delle esposizioni creditizie (presentata a Roma il 14 dicembre la versione aggiornata 2015 delle Linee guida) ed è richiesto esplicitamente nel manuale della BCE per gli ispettori di vigilanza (Asset  Quality  Review AQR – Phase 2 Manual): «l’immobile deve essere valutato in linea con le norme europee European Valuation Standards EVS-2012 (Blue  Book)». Ne è fatto obbligo di applicazione agli esperti nominati dai giudici di alcuni tribunali italiani. Anche l’Organismo Italiano di Valutazione (OIV), fondazione promossa da associazioni professionali ed enti del settore economico, ha recentemente pubblicato i Principi italiani di valutazione (PIV), ispirati agli International Valuations Standards (IVS), consigliandone l’impiego ai propri associati dal 1° gennaio 2016; così pure ne è suggerito l’utilizzo dalla norma UNI 11612:2015 “Stima  del  valore  di  mercato  degli  immobili”, appena emanata (in vigore dallo scorso 10 dicembre). Nel resto del mondo rappresenta la normalità come metodo di stima più diffuso e probante, utilizzato nella pratica degli affari, nella giurisdizione e nelle stime amministrative.

Chi afferma che questo metodo è inutilizzabile compie una profezia che si avvererà da sé: perché non utilizzando il Market Comparison Approach non rileverà i prezzi di mercato degli immobili, che così resteranno ignoti, ostacolando la trasparenza del mercato. L’osservazione allora va rivolta ai sostenitori della tesi dell’inutilizzabilità del metodo. Questi dovrebbero mostrare come svolgono le stime degli immobili senza riferimenti ai prezzi di mercato. Se ripiegano sull’uso dei dati riportati nelle pubblicazioni di settore, riferiti generalmente ad ampi contesti e a situazioni generiche, dovrebbero indicarne il livello di aderenza alla realtà del mercato. In particolare le loro argomentazioni dovrebbero rivolgersi alla clientela che ha affidato loro il compito di valutare i propri immobili nella piena fiducia. Come fanno i sostenitori dell’inutilizzabilità del metodo del confronto a eseguire le loro stime? Dove e come rilevano ed elaborano le loro informazioni?

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